Ambulante Senioren-Einrichtung in Herford „Unser kleines Heim in Herringhausen“

Gefragte Gemeinschaft

Im Herforder Ortsteil Herringhausen bietet die seit 2017 existierende ambulante Senioren-Wohngemeinschaft ­„Unser kleines Heim in Herringhausen" Platz für insgesamt 18 Bewohner in 16 Einzelzimmern und einem Doppelzimmer. Darüber hinaus verfügt das Gebäude über sechs Mitarbeiter-Apartments im Obergeschoss.

Das Wohnkonzept richtet sich an Senioren, die auf Hilfe bei der Verrichtung des Alltags angewiesen sind, jedoch keine klassische Stationäre Pflege benötigen oder bewusst eine Alternative dazu suchen.

Souveränität wird hier mit der Geborgenheit der Gemeinschaft – inklusive Ess- und Aufenthaltsbereichen mit Terrasse und Wintergarten – kombiniert.

Herford, Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Herford liegt im Nordosten von Nordrhein-Westfalen und ist das Zuhause von rund 79.000 Menschen. Die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises gehört zum Regierungsbezirk Detmold, dem unter anderem auch die Kreise Gütersloh, Paderborn und die kreisfreie Stadt Bielefeld angehören und den mehr als zwei Millionen Menschen bewohnen.

Seit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert ist Herford überregional für die Herstellung von Oberbekleidung und Einrichtungsgegenständen bekannt. Darüber hinaus gilt die Stadt als das Kulturzentrum der Region Ostwestfalen-Lippe: Einen festen Platz haben hier das Museum Marta für zeitgenössische Kunst und die Nordwestdeutsche Philharmonie.

Bonitas GmbH & Co. KG

Der Betrieb der Senioren-Wohngemeinschaft ­„Unser kleines Heim in Herringhausen“ wird verantwortet von der Bonitas GmbH & Co. KG. Firmensitz ist die Heidestraße 13 in Herford. Das Motto des Unternehmens lautet: „Wir l(i)eben Pflege!“

Bonitas ist ein ambulanter Fachpflegedienst, der pflege- und hilfsbedürftige Menschen in ihrem Zuhause betreut. Das Ziel ist es, die Lebensqualität der Patienten und ihrer Familien zu erhalten oder sogar zu verbessern. Neben der ambulanten Pflege von Menschen in der eigenen Wohnung sind die ebenfalls zum Portfolio gehörenden Senioren-Wohngemeinschaften an 15 Standorten (plus einer WG für junge Pflegebedürftige) eine logische Ergänzung und für die Bewohner eine attraktive Alternative zum klassischen Pflegeheim. Die Wohngemeinschaften verstehen sich dabei als ein Angebot an Menschen, die im höheren Lebensalter pflege- und betreuungsbedürftig sind – auch bis zum höchsten Pflegegrad 5. Die Standorte befinden sich hauptsächlich im nordöstlichen Nordrhein-Westfalen, zwei liegen im angrenzenden Niedersachsen.

Allen Wohngemeinschaften gemein ist eine hochwertige Ausstattung, lichte Räumlichkeiten, ansprechende Farbgebungen, geschmackvolles Mobiliar und gepflegte Außenanlagen.

In den Einrichtungen wird viel Wert auf eine fami­liäre Organisation gelegt, deren Ziel eine individuelle, selbstbestimmte Lebens- und Wohnweise der Bewohner ist. Gewohnte Tagesabläufe sollen dabei trotz etwaiger alters- und krankheitsbedingter Einschränkungen weitgehend beibehalten werden. Die Bewohner leben in der Wohngemeinschaft zusammen und erhalten gleichzeitig die Sicherheit einer qualitativ hochwertigen Rundumversorgung durch einen qualifizierten Pflegedienst. In dieser Atmosphäre können die Bewohner aktiv ihre sozialen Kontakte zu Familie und Freunden pflegen – und selbstverständlich auch jederzeit Besuch empfangen.

Bonitas legt viel Wert darauf, dass im Vergleich zu klassischen stationären Pflegeeinrichtungen mit dieser Wohnform durch einen wesentlich höheren Personaleinsatz die pflegerischen und hauswirtschaftlichen Leistungen besser und individueller gestaltet werden können.

Um die Essensversorgung und Essenspläne kümmert sich in der Senioren-Wohngemeinschaft ­„Unser kleines Heim in Herringhausen“ eine dreijährig ausgebildete Hauswirtschaftsleitung nach Belieben der Bewohner. Die Zubereitung der Mahlzeiten kann auf Wunsch gemeinsam mit den Bewohnern erfolgen und ist neben der hauswirtschaftlichen Versorgung in der Präsenzzeit enthalten. Die Reinigung der Zimmer und der Gemeinschaftsbereiche wird vom Pflegedienst übernommen. Die Wäschepflege übernimmt eine Wäscherei als Kooperationspartner.

Etagengrundrisse

Erdgeschoss

Obergeschoss

Immobilien als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge und Ihrer Vermögenssituation. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis, die durch folgende Faktoren begründet wird:

• Anspruch auf Ihr Immobilienvermögen wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert.
• Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken unterlegen,
• wie z.B. bei Aktieninvestitionen / Optionsscheine o.ä.
• Die Grund- und Bodenwerte sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf den Werterhalt
• von Immobilien ausgewirkt.
• Durch den Erwerb können sich interessante Steuervorteile ergeben, die Sie mit einem Steuerberater näher betrachten sollten.

‍Grundsätzliche Risiken bei Immobilienobjekten

• Bei teil- o. fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Insbesondere bei Zinsfestschreibungen für den Kredit zur Teil- o. Fremdfinanzierung des Investitionsobjektes, besteht das Risiko, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor.
• Beim Kauf einer Immobilie in den neuen Bundesländern können für Käufer Risiken aus der ungeklärten Rechtslage (z.B. strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne oder Altlasten auf dem Grundstück, etc.) ergeben.
• Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmenausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Rücktritt des Mieters o.ä.)
• Bereits vor Nutzung der Immobilieninvestition können sich in der Bauphase im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungs- kosten erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z. B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz der Gesellschaft führen.
• Auch nach Erwerb der Immobilieninvestition kann sich eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung, sowie durch erst später entdeckte Altlasten ergeben.
• Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder
  sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertrags- minderung zur Folge haben.
• Im Exposé werden keine Beurteilungen oder Aussagen zur Qualität der Immobilien (Reparaturanfälligkeit von Materialien, mangelnde Bauqualität, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit, geringe Objektrendite etc.) gemacht. Der Käufer ist sich jedoch im Klaren, dass auch hier Risiken bestehen können.
• Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.B. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Vertragspartner/ Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben.
• Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrück- lage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
• Infolge eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern, könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher ausfallen, als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken kann.
• Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die Kalkulierte, kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben.
• Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut, könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.

Vermietungsrisiko, insbesondere bei Insolvenz des Betreibers bei Pflegeimmobilien

Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses durch den Betreiber/Mieter (bei Mietgarantien durch den Mietgaranten oder durch beide) kann aus Gründen einer eintretenden Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz oder aus sonstigen Gründen ausbleiben, sodass
der Mietvertrag unter Umständen durch die Käufer als Eigentümergemeinschaft gekündigt werden muss. Eine Folgevermietung kann ggf. nicht sofort oder – je nach Lage, Zustand, Größe des Objekts und Belegung der Pflegeimmobilie – zu einem erheblich niedrigeren Mietpreis und/oder weiteren ungünstigeren Vertragskonditionen erfolgen. Dies hat zur Folge, dass die Wirtschaft- lichkeit der Immobilie unter Umständen stark beeinträchtigt wird. Zinsen, Nebenkosten, Steuern sowie eventuelle Sanierungs- kosten müssten dann weiterhin aufgebracht werden, obwohl die Immobilie (vorübergehend) keine oder niedrigere Erträge als ursprünglich geplant einbringt. Der Käufer/Investor sollte daher in der Lage sein, die Immobilienkosten auch ohne Mieteinnah- men bestreiten zu können. Es besteht das Risiko, dass sich sogar überhaupt kein Betreiber oder ein solcher erst nach erheb- lichen Neuinvestitionen (z.B. für Sanierung etc.) finden lässt. Hieraus können sich dann Zusatzbelastungen für die Käufer aus bestehender Finanzierung, Neukosten, Instandhaltung, Makler, Gutachter, Rechtsanwälten etc. ergeben. Eine ähnliche Situationkann auch nach offiziellem Ablauf des Betreibervertrages entstehen.

Gründe für die Insolvenz von Pflegeheimbetreibern

Misswirtschaft, Fachkräftemangel, erschwerte Pflegeauflagen seitens der Regierung, schlechte Pflege der Heimbewohner, Missstände in der Pflege, zu kleine oder zu große Heimgrößen/Bettenzahlen, punktuelle, temporäre Überdeckung an Pflegeplätzen etc.