Betreutes Wohnen in Unna-Hemmerde

Ein überzeugendes Gesamtkonzept

In Unna entstehen derzeit drei den KfW-55 EE-Standard erfüllende Neubauten, die eine Tagespflegeeinrichtung und insgesamt 51 ansprechende und für das Betreute Wohnen ausgelegte Seniorenwohnungen beherbergen werden. In diesen Wohnungen leben die Bewohner so selbstständig wie möglich, haben aber die Sicherheit, je nach Bedarf individuelle Betreuung in Anspruch nehmen zu können.

Damit ergänzen die neuen Angebote eine bereits seit 2019 am Standort etablierte und für die stationäre Pflege ausgerichtete Einrichtung. So entsteht in Unna-Hemmerde ein mehrschichtiger Ansatz, um dem durch den demografischen Wandel steigenden Bedarf an unterschiedlichen Pflegekonzepten Rechnung zu tragen. Gerade der Ansatz, verschiedene Wohnformen für das fortgeschrittene Alter in direkter Nachbarschaft anzubieten, lässt Synergie­effekte entstehen und macht das Ensemble besonders reizvoll – und zwar sowohl für die zukünftigen Bewohner wie selbstverständlich auch für Investoren.

Unna-Hemmerde, Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Unna, Verwaltungssitz des gleichnamigen Kreises im Zentrum von Nordrhein-Westfalen, ist das Zuhause von rund 60.000 Menschen. Geografisch liegt Unna zwischen dem östlichen Rand des Ballungszentrums Ruhrgebiet, den bewaldeten Höhenzügen des nördlichen Sauerlandes und den weiten Landschaften des Münsterlandes.

Über die Jahrhunderte entwickelte sich die Gemeinde von einer mittelalterlichen Hansestadt am historischen Hellweg zu einer modernen Hochschul- und Kreisstadt mit einem vielfältigen Kulturleben. Etwas beschaulicher geht es in der rund zehn Kilometer außerhalb des Stadtzentrums gelegenen Ortschaft Hemmerde mit ihren 2.800 Einwohnern zu, die sich ihren ländlich geprägten Charme erhalten hat.

Bürgerhilfe Dienstleistungs und Service gGmbH

Bei vielen Menschen lassen die Kräfte im Alter mit der Zeit ein wenig nach. Doch dies bedeutet keinesfalls, dass die Betroffenen ihr Leben dann nicht mehr ge­nießen können. Ein Grundpfeiler ist dabei, pflegebedürftigen Menschen dort, wo sie Unterstützung benötigen, die nötige Hilfe anzubieten. Die Bürgerhilfe Dienstleistungs- und Service gGmbH Hemmerde setzt dazu auf eine aktivierende, die Lebensqualität erhaltende Pflege nach den neuesten Erkenntnissen der Alten- und Krankenpflege in der Umsetzung der Richtlinien der deutschen Pflegewissenschaftlerin Monika Krohwinkel. Durch dieses Modell erwartet die Bewohner eine individuelle Pflege, die speziell auf die Bedürfnisse jedes Einzelnen ausgerichtet ist. Und das 24 Stunden am Tag, rund um die Uhr.

Im Vordergrund steht bei allen betreuenden und pflegerischen Handlungen die ­Würde des Menschen. Der Bewohner mit seinen ganz persönlichen Wünschen und Ansprüchen wird also ganz bewusst in den Mittelpunkt aller Bemühungen gestellt.

Dabei wird die Pflege ganzheitlich verstanden. Das bedeutet: Jeder Bewohner wird als ein Individuum mit all seinen psychischen und physischen Gegebenheiten, Sorgen und Nöten verstanden. Er wird also nicht etwa auf seine Krankheiten und Beeinträchtigungen reduziert, sondern als Ganzes wahrgenommen – ­inklusive der persönlichen Biografie. Dazu werden seine psychischen, physischen und sozialen Bedürfnisse eruiert und zur Grundlage des Umgangs mit ihm gemacht. Mit anderen Worten: Die Betreuung wird von den Pflegerinnen und Pflegern nach Möglichkeit gemeinsam mit dem Bewohner individuell geplant, wirtschaftlich gestaltet und durch ein Dokumentationssystem unterstützt. Zum Konzept gehört ferner, dass die Organisationsformen des Hauses und die Einteilung aller anfallenden Arbeiten sich so weit wie möglich am normalen Tagesablauf älterer Menschen orientieren.

So entstehen Einrichtungen, in denen die Bewohner nicht lediglich untergebracht und therapiert werden, sondern – im Gegenteil – ein behagliches Zuhause finden, in dem sie sich wohlfühlen, in dem sie leben und wohnen.

Etagengrundrisse

Immobilien als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge und Ihrer Vermögenssituation. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis, die durch folgende Faktoren begründet wird:

• Anspruch auf Ihr Immobilienvermögen wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert.
• Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken unterlegen,
• wie z.B. bei Aktieninvestitionen / Optionsscheine o.ä.
• Die Grund- und Bodenwerte sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf den Werterhalt
• von Immobilien ausgewirkt.
• Durch den Erwerb können sich interessante Steuervorteile ergeben, die Sie mit einem Steuerberater näher betrachten sollten.

‍Grundsätzliche Risiken bei Immobilienobjekten

• Bei teil- o. fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Insbesondere bei Zinsfestschreibungen für den Kredit zur Teil- o. Fremdfinanzierung des Investitionsobjektes, besteht das Risiko, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor.
• Beim Kauf einer Immobilie in den neuen Bundesländern können für Käufer Risiken aus der ungeklärten Rechtslage (z.B. strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne oder Altlasten auf dem Grundstück, etc.) ergeben.
• Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmenausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Rücktritt des Mieters o.ä.)
• Bereits vor Nutzung der Immobilieninvestition können sich in der Bauphase im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungs- kosten erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z. B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz der Gesellschaft führen.
• Auch nach Erwerb der Immobilieninvestition kann sich eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung, sowie durch erst später entdeckte Altlasten ergeben.
• Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder
  sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertrags- minderung zur Folge haben.
• Im Exposé werden keine Beurteilungen oder Aussagen zur Qualität der Immobilien (Reparaturanfälligkeit von Materialien, mangelnde Bauqualität, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit, geringe Objektrendite etc.) gemacht. Der Käufer ist sich jedoch im Klaren, dass auch hier Risiken bestehen können.
• Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.B. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Vertragspartner/ Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben.
• Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrück- lage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
• Infolge eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern, könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher ausfallen, als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken kann.
• Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die Kalkulierte, kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben.
• Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut, könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.

Vermietungsrisiko, insbesondere bei Insolvenz des Betreibers bei Pflegeimmobilien

Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses durch den Betreiber/Mieter (bei Mietgarantien durch den Mietgaranten oder durch beide) kann aus Gründen einer eintretenden Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz oder aus sonstigen Gründen ausbleiben, sodass
der Mietvertrag unter Umständen durch die Käufer als Eigentümergemeinschaft gekündigt werden muss. Eine Folgevermietung kann ggf. nicht sofort oder – je nach Lage, Zustand, Größe des Objekts und Belegung der Pflegeimmobilie – zu einem erheblich niedrigeren Mietpreis und/oder weiteren ungünstigeren Vertragskonditionen erfolgen. Dies hat zur Folge, dass die Wirtschaft- lichkeit der Immobilie unter Umständen stark beeinträchtigt wird. Zinsen, Nebenkosten, Steuern sowie eventuelle Sanierungs- kosten müssten dann weiterhin aufgebracht werden, obwohl die Immobilie (vorübergehend) keine oder niedrigere Erträge als ursprünglich geplant einbringt. Der Käufer/Investor sollte daher in der Lage sein, die Immobilienkosten auch ohne Mieteinnah- men bestreiten zu können. Es besteht das Risiko, dass sich sogar überhaupt kein Betreiber oder ein solcher erst nach erheb- lichen Neuinvestitionen (z.B. für Sanierung etc.) finden lässt. Hieraus können sich dann Zusatzbelastungen für die Käufer aus bestehender Finanzierung, Neukosten, Instandhaltung, Makler, Gutachter, Rechtsanwälten etc. ergeben. Eine ähnliche Situationkann auch nach offiziellem Ablauf des Betreibervertrages entstehen.

Gründe für die Insolvenz von Pflegeheimbetreibern

Misswirtschaft, Fachkräftemangel, erschwerte Pflegeauflagen seitens der Regierung, schlechte Pflege der Heimbewohner, Missstände in der Pflege, zu kleine oder zu große Heimgrößen/Bettenzahlen, punktuelle, temporäre Überdeckung an Pflegeplätzen etc.