Pflegeimmobilie in Nörten-Hardenberg „Benediktuspark Am Stift“

Bestandsobjekt in Südniedersachsen

In Nörten-Hardenberg bei Göttingen haben Investoren die Gelegenheit, in eine bereits bestehende und somit in der Region etablierte Pflegeimmobilie zu investieren.

Golfplätze, malerische Schloss- und Burganlagen, ­Reitsport: Nörten-Hardenberg steht gleichermaßen für mondäne Tradition wie für geruhsames Landleben. Neben der Nähe zur Kreisstadt Northeim ist auch die geringe Distanz zur traditionsreichen Universitätsstadt Göttingen (jeweils rund zehn Straßenkilometer) prägend für den 8.500-­Einwohner-Ort. Zur reizvollen Umgebung zwischen hügeligen Harz-Ausläufern und dem südlichen ­Leinetal zählen abwechslungsreiche Kulturlandschaften und ­bewaldete Höhenzüge.

Nur wenige Gehminuten vom Schlosspark, dem ­Hallenbad mit Saunalandschaft und der Pfarrkirche St. Martin ­entfernt liegt das Seniorenzentrum Benediktuspark Am Stift. Das Gebäude wurde im Oktober 2001 fertiggestellt und beherbergt insgesamt 73 Pflegeplätze, aufgeteilt auf 65 Einzel- und 4 Doppelzimmer.

Im Jahr 2020 wurden vollumfängliche Sanierungsmaßnahmen im Bereich des Brandschutzes und der Heizungsanlage durchgeführt. Zum Ensemble gehört zudem ein denkmalgeschütztes Fachwerk-Stiftsgebäude aus dem 17. Jahrhundert, das Anfang 2002 instandgesetzt wurde und seither als Verwaltungsgebäude mit Sozialräumen dient. Auf dem westlichen Grundstücksteil wird zudem gerade ein Erweiterungsbau geplant, der die Einrichtung um weitere 15 Einzel- und 6 Doppelzimmer ergänzt und dazu beiträgt, die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen zu decken.

Nörten-Hardenberg

Nörten-Hardenberg liegt im Landkreis Northeim im Bundesland Niedersachsen, bestehend aus 8 Ortsteilen mit ca. 8.600 Einwohnern. Das nächstgrößere Mittelzentrum ist die Universitätsstadt Göttingen, die rund 10 Kilometer südlich von Nörten-Hardenberg liegt. Die niedersächsische Landeshauptstadt Hannover ist rund 110 Kilometer entfernt. Nörten-Hardenberg verfügt über ein sehr gutes öffentlichen Verkehrsmittelangebot, der eigene Bahnhof gehört dem Verkehrsverbund Süd-Niedersachsen an und bietet diverse Zugverbindungen. Die Autobahnauffahrt „Nörten-Hardenberg" zur A7 ist 3 km vom Ortskern entfernt.

Der Benediktuspark Am Stift befindet sich in zentraler – aber ruhiger Lage – im Ort Nörten-Hardenberg in der Nachbarschaft von Kirche, Pfarrhaus und Kindergarten. Geschäfte für den alltäglichen Lebens­bedarf sowie Arztpraxen und ­Apotheke sind fußläufig erreichbar. Der Bahnhof und das Schloss Hardenberg liegen beide rund 800 Meter entfernt.

Benediktuspark Am Stift GmbH

Die Benediktuspark Am Stift GmbH ist eine Wohn- und Pflegeeinrichtung für Menschen, die aufgrund einer Erkrankung oder Behinderung Hilfe und Unterstützung benötigen. Im Rahmen der vollstationären Pflege kann auf Dauer in der Einrichtung gelebt werden. Eine vorübergehende Kurzzeitpflege kann ebenfalls genutzt werden.

Intelligente Etagengrundrisse

Immobilien als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge und Ihrer Vermögenssituation. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis, die durch folgende Faktoren begründet wird:

• Anspruch auf Ihr Immobilienvermögen wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert.
• Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken unterlegen, wie z.B. bei Aktieninvestitionen / Optionsscheine o.ä.
• Die Grund- und Bodenwerte sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf den Werterhalt von Immobilien ausgewirkt.
• Durch den Erwerb können sich interessante Steuervorteile ergeben, die Sie mit einem Steuerberater näher betrachten sollten.

‍Grundsätzliche Risiken bei Immobilienobjekten

• Bei teil- o. fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Insbesondere bei Zinsfestschreibungen für den Kredit zur Teil- o. Fremdfinanzierung des Investitionsobjektes, besteht das Risiko, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor.
• Beim Kauf einer Immobilie in den neuen Bundesländern können für Käufer Risiken aus der ungeklärten Rechtslage (z.B. strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne oder Altlasten auf dem Grundstück, etc.) ergeben.
• Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmenausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Rücktritt des Mieters o.ä.)
• Bereits vor Nutzung der Immobilieninvestition können sich in der Bauphase im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungs- kosten erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z. B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz der Gesellschaft führen.
• Auch nach Erwerb der Immobilieninvestition kann sich eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung, sowie durch erst später entdeckte Altlasten ergeben.
• Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder
  sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertrags- minderung zur Folge haben.
• Im Exposé werden keine Beurteilungen oder Aussagen zur Qualität der Immobilien (Reparaturanfälligkeit von Materialien, mangelnde Bauqualität, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit, geringe Objektrendite etc.) gemacht. Der Käufer ist sich jedoch im Klaren, dass auch hier Risiken bestehen können.
• Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.B. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Vertragspartner/ Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
• Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben.
• Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrück- lage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
• Infolge eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern, könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher ausfallen, als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken kann.
• Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die Kalkulierte, kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben.
• Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut, könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.

Vermietungsrisiko, insbesondere bei Insolvenz des Betreibers bei Pflegeimmobilien

Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses durch den Betreiber/Mieter (bei Mietgarantien durch den Mietgaranten oder durch beide) kann aus Gründen einer eintretenden Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz oder aus sonstigen Gründen ausbleiben, sodass
der Mietvertrag unter Umständen durch die Käufer als Eigentümergemeinschaft gekündigt werden muss. Eine Folgevermietung kann ggf. nicht sofort oder – je nach Lage, Zustand, Größe des Objekts und Belegung der Pflegeimmobilie – zu einem erheblich niedrigeren Mietpreis und/oder weiteren ungünstigeren Vertragskonditionen erfolgen. Dies hat zur Folge, dass die Wirtschaftlichkeit der Immobilie unter Umständen stark beeinträchtigt wird. Zinsen, Nebenkosten, Steuern sowie eventuelle Sanierungs- kosten müssten dann weiterhin aufgebracht werden, obwohl die Immobilie (vorübergehend) keine oder niedrigere Erträge als ursprünglich geplant einbringt. Der Käufer/Investor sollte daher in der Lage sein, die Immobilienkosten auch ohne Mieteinnah- men bestreiten zu können. Es besteht das Risiko, dass sich sogar überhaupt kein Betreiber oder ein solcher erst nach erheb- lichen Neuinvestitionen (z.B. für Sanierung etc.) finden lässt. Hieraus können sich dann Zusatzbelastungen für die Käufer aus bestehender Finanzierung, Neukosten, Instandhaltung, Makler, Gutachter, Rechtsanwälten etc. ergeben. Eine ähnliche Situationkann auch nach offiziellem Ablauf des Betreibervertrages entstehen.

Gründe für die Insolvenz von Pflegeheimbetreibern

Misswirtschaft, Fachkräftemangel, erschwerte Pflegeauflagen seitens der Regierung, schlechte Pflege der Heimbewohner, Missstände in der Pflege, zu kleine oder zu große Heimgrößen/Bettenzahlen, punktuelle, temporäre Überdeckung an Pflegeplätzen etc.