Eckdaten
Mietrendite
Fläche
Kaufpreis
für den Käufer
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Energiebedarf/-verbrauch
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegt noch kein Energieausweis für diese Immobilie vor.
Highlights
Etablierte Bestandseinrichtung
Laufzeit des Pachtvertrags bis 2041
Sofortige Mietzahlung
Abwicklung und vollständige Kaufpreiszahlung zu sofort
Erstklassige Lage
unmittelbar neben der Hansestadt Hamburg
Alle Infos zur Immobilie
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Beschreibung
Pflegeimmobilie vor den Toren Hamburgs
Im wohlhabenden Wedel an der Elbe befindet sich die neurologische Fachpflegeeinrichtung "Humano Care": Eine attraktive Chance zur Geldanlage für Investoren.

Die Stadt Wedel mit ihren rund 35.000 Einwohnern ist gefühlt ein gut situierter Ortsteil von Hamburg – liegt de facto aber vor den Toren der norddeutschen Metropole direkt am Ufer der Elbe im schleswig-holsteinischen Kreis Pinneberg. Maßgeblich geprägt werden sowohl Ort als auch Kreis bei aller Beschaulichkeit natürlich von der Lage in der Metropolregion Hamburg, die mit ihren insgesamt rund 5,3 Millionen Einwohnern zu den wettbewerbsfähigsten Regionen Deutschlands und Europas zählt. Die Dynamik der Metropolregion als Ganzes prägt auch die lokale Wirtschaft von Wedel. Hier haben sich unter anderem überregional agierende Unternehmen aus dem pharmazeutischen, dem medizintechnischen, dem elektrotechnischen und dem metallverarbeitenden Bereich angesiedelt.

Etwa 150 Meter vom historischen Marktplatz von Wedel entfernt liegt die Fachpflegeeinrichtung "Humano Care" mit ihren 36 Apartments. Die Einrichtung richtet sich an Patienten mit neurologischen Erkrankungen, die einen hohen Bedarf an Betreuung und Pflege haben. Die ansprechende polygone Architektur hat zweierlei zum Ziel: Einerseits wird den Bewohnern ein wohltuendes Umfeld geboten – andererseits wurden auch optimale Arbeitsbedingungen für die Mitarbeiter geschaffen. Die Pflegeapartments – ihnen ist jeweils ein Bad mit Dusche, Waschbecken und WC zugeordnet – verteilen sich auf das Erd-, Ober- sowie das Dachgeschoss. Letzteres verfügt zudem über einen hellen Wintergarten, der gleichzeitig den Zugang zur geräumigen Dachterrasse bildet. Zur guten Lage trägt der sehr ruhige und dennoch verkehrstechnisch hervorragend angebundene Standort bei: Die Gärtnerstraße verbindet die Einrichtung direkt mit der ins Hamburger Zentrum führenden B431; der S-Bahnhof Wedel liegt fußläufig rund zehn Minuten entfernt.
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Lage
Wedel, Schleswig-Holstein
Die Stadt Wedel mit ihren rund 35.000 Einwohnern ist gefühlt ein gut situierter Ortsteil von Hamburg – liegt de facto aber vor den Toren der norddeutschen Metropole direkt am Ufer der Elbe im schleswig-holsteinischen Kreis Pinneberg.
Maßgeblich geprägt werden sowohl Ort als auch Kreis bei aller Beschaulichkeit natürlich von der Lage in der Metropolregion Hamburg, die mit ihren insgesamt rund 5,3 Millionen Einwohnern zu den wettbewerbsfähigsten Regionen Deutschlands und Europas zählt. Die Dynamik der Metropolregion als Ganzes prägt auch die lokale Wirtschaft von Wedel. Hier haben sich unter anderem überregional agierende Unternehmen aus dem pharmazeutischen, dem medizintechnischen, dem elektrotechnischen und dem metallverarbeitenden Bereich angesiedelt.
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Betreiber

Humano Care GmbH
Humano Care wurde im Jahr 2016 gegründet. Der Fokus liegt auf der speziellen Langzeitrehabilitation von Schwerstverletzten und Patienten mit neurologischen Erkrankungen mit hohem Bedarf an Betreuung und Pflege.

Grundsätzlich ist es immer möglich, dass bei Patienten trotz intensivmedizinischer und rehabilitativer Behandlung schwere neurologische und geistig-seelische Störungen zurückbleiben. Die akuten Beeinträchtigungen reichen von bleibender Bewusstlosigkeit, dem Apallischen Syndrom, bis hin zu psychischen und physischen Störungen. Wenn ein selbstbestimmtes Leben und auch eine Intensivpflege im häuslichen Umfeld nicht möglich sind, steht die neurologische Fachpflegeeinrichtung Humano Care in Wedel zur aktivierenden Langzeitpflege für die Patienten zur Verfügung.
Das Ziel der Einrichtung ist es, schwerstkranken Bewohnern – trotz der jeweiligen Erkrankungen – so viel Lebensqualität wie möglich zu bieten und ein Umfeld zu schaffen, das ihnen ein häusliches Ambiente vermittelt. In enger Zusammenarbeit mit den Angehörigen wird dabei auf die individuellen Bedürfnisse der Bewohner eingegangen, um mit persönlicher Betreuung und professioneller Pflege alle Möglichkeiten einer bestmöglichen Genesung für die Patienten zu gewährleisten.
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Grundrisse
Etagengrundrisse
Kellergeschoss

Erdgeschoss

Obergeschoss

Dachgeschoss

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Risiken
Immobilien als Kapitalanlage
Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge und Ihrer Vermögenssituation. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis, die durch folgende Faktoren begründet wird:
- Anspruch auf Ihr Immobilienvermögen wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert.
- Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken unterlegen,
- wie z.B. bei Aktieninvestitionen / Optionsscheine o.ä.
- Die Grund- und Bodenwerte sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf den Werterhalt
- von Immobilien ausgewirkt.
- Durch den Erwerb können sich interessante Steuervorteile ergeben, die Sie mit einem Steuerberater näher betrachten sollten.
Grundsätzliche Risiken bei Immobilienobjekten
- Bei teil- o. fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Insbesondere bei Zinsfestschreibungen für den Kredit zur Teil- o. Fremdfinanzierung des Investitionsobjektes, besteht das Risiko, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor.
- Beim Kauf einer Immobilie in den neuen Bundesländern können für Käufer Risiken aus der ungeklärten Rechtslage (z.B. strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne oder Altlasten auf dem Grundstück, etc.) ergeben.
- Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmenausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Rücktritt des Mieters o.ä.)
- Bereits vor Nutzung der Immobilieninvestition können sich in der Bauphase im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungs- kosten erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z. B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz der Gesellschaft führen.
- Auch nach Erwerb der Immobilieninvestition kann sich eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung, sowie durch erst später entdeckte Altlasten ergeben.
- Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder
sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertrags- minderung zur Folge haben. - Im Exposé werden keine Beurteilungen oder Aussagen zur Qualität der Immobilien (Reparaturanfälligkeit von Materialien, mangelnde Bauqualität, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit, geringe Objektrendite etc.) gemacht. Der Käufer ist sich jedoch im Klaren, dass auch hier Risiken bestehen können.
- Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.B. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Vertragspartner/ Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
- Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
- Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben.
- Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrück- lage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
- Infolge eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern, könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher ausfallen, als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken kann.
- Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die Kalkulierte, kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben.
- Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut, könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.
Vermietungsrisiko, insbesondere bei Insolvenz des Betreibers bei Pflegeimmobilien
Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses durch den Betreiber/Mieter (bei Mietgarantien durch den Mietgaranten oder durch beide) kann aus Gründen einer eintretenden Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz oder aus sonstigen Gründen ausbleiben, sodass
der Mietvertrag unter Umständen durch die Käufer als Eigentümergemeinschaft gekündigt werden muss. Eine Folgevermietung kann ggf. nicht sofort oder – je nach Lage, Zustand, Größe des Objekts und Belegung der Pflegeimmobilie – zu einem erheblich niedrigeren Mietpreis und/oder weiteren ungünstigeren Vertragskonditionen erfolgen. Dies hat zur Folge, dass die Wirtschaft- lichkeit der Immobilie unter Umständen stark beeinträchtigt wird. Zinsen, Nebenkosten, Steuern sowie eventuelle Sanierungs- kosten müssten dann weiterhin aufgebracht werden, obwohl die Immobilie (vorübergehend) keine oder niedrigere Erträge als ursprünglich geplant einbringt. Der Käufer/Investor sollte daher in der Lage sein, die Immobilienkosten auch ohne Mieteinnah- men bestreiten zu können. Es besteht das Risiko, dass sich sogar überhaupt kein Betreiber oder ein solcher erst nach erheb- lichen Neuinvestitionen (z.B. für Sanierung etc.) finden lässt. Hieraus können sich dann Zusatzbelastungen für die Käufer aus bestehender Finanzierung, Neukosten, Instandhaltung, Makler, Gutachter, Rechtsanwälten etc. ergeben. Eine ähnliche Situationkann auch nach offiziellem Ablauf des Betreibervertrages entstehen.
Gründe für die Insolvenz von Pflegeheimbetreibern
Misswirtschaft, Fachkräftemangel, erschwerte Pflegeauflagen seitens der Regierung, schlechte Pflege der Heimbewohner, Missstände in der Pflege, zu kleine oder zu große Heimgrößen/Bettenzahlen, punktuelle, temporäre Überdeckung an Pflegeplätzen etc.
Haftungsausschluss und Angabenvorbehalt
Die oben genannten Angaben erheben keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit und sind nicht bindend. Sie stammen vom Verkäufer und sind nicht von ZinsHafen überprüft worden. Der Verkäufer verweist darauf, dass ausschließlich die Angaben in den notariellen (Bezugs-) Urkunden und Verträgen gelten.