Pflegeimmobilien: Vorteile und Nachteile der Kapitalanlage

Was ist eine Pflegeimmobilie und wie funktioniert die Kapitalanlage?

Pflegeimmobilie ist ein Sammelbegriff für verschiedene Formen des altersgerechten Wohnens. Gemeint sind hiermit im Kontext der Geldanlage zumeist an eine Senioreneinrichtung angeschlossene Apartments. Unterschieden werden u.a.:

• stationäre Pflegeheime
• Wohnanlagen mit angeschlossenem Pflegeservice
• Kombination aus stationärem Pflegeheim und betreutem Wohnen
• Tagespflegeeinrichtungen

Aufgrund der demographischen Entwicklung steigt die Bedarf nach altersgerechtem Wohnraum. Vielerorts in Deutschland kann dieser jedoch bereits heute kaum mehr gedeckt werden. Dies macht oftmals den Neubau von Pflegeimmobilien unausweichlich. Laut einer Studie der Gesellschaft für Wirtschaftliche Strukturforschung verfügen öffentliche Träger allerdings nicht über die notwendigen Voraussetzungen, dieser steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Aufgrund dessen kommt es zu einer Verschiebung auf dem Pflegemarkt. Auf der einen Seite sinkt die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze. Auf der anderen Seite steigt Zahl von Pflegeplätzen, die durch private Akteure bereitgestellt werden. Diese hat sich seit der Jahrtausendwende mehr als verdoppelt. Laut Pflegeheim-Atlas 2018 von Wüst & Partner haben 2018 private Anbieter ca. 42 Prozent der Pflegeimmobilien in Deutschland betrieben.

Dabei variiert die Nachfrage nach Pflegeplätzen je nach Region. Besonders hoch ist diese laut Wüst & Partner bspw. in vielen Regionen von Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Auch in den Metropolen müssen in den kommenden Jahren zahlreiche Pflegeplätze entstehen, etwa in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main.

Privatanleger können ein Pflegeapartment in einer Pflegeimmobilie erwerben. Die Kaufpreise starten bei rund 180.000 Euro. Dafür erhalten diese, in der Regel je nach Größe der erworbenen Fläche, einen Anteil an den Gesamtmieterträgen. Oftmals besteht der Mietvertrag mit einem professionellen und erfahrenen Betreiber der Pflegeeinrichtung, nicht mit den Bewohnern selbst. Dieser kümmert sich um die Belegung der Pflegeplätze, übernimmt meist die Betriebskosten, z.B. Stromkosten, und ist für einen großen Teil der Instandhaltungsmaßnahmen im Innern einer Pflegeimmobilie verantwortlich. Meistens enthalten die Mietverträge bei Pflegeimmobilien sog. Dach- und Fach-Klauseln.

Die Mietverträge haben regelmäßig eine langfristige Laufzeit. Vetragslaufzeiten von über 20 Jahren zzgl. Verlängerungsoptionen, z.B. zwei Mal zwei Jahre, sind keine Seltenheit. Zudem sind die Mietverträge oftmals indexiert - selten werden die Mietverträge jedoch vollständig an die offizielle Inflationsrate angepasst: Je nach Mietvertrag sind oftmals Anpassungen um z.B. 50 bis 80 Prozent der Inflationsrate vorgesehen.

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Was zeichnet den Markt für Pflegeimmobilien aus?

Pflegeimmobilien sind ein Wachstumsmarkt für Jahrzehnte. Infolge des demografischen Wandels steigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen, insbesondere auch da die geburtenstarke Baby Boomer-Generation zunehmend in Rente geht.

Eine Studie von IMMAC Research, Teil der auf Sozialimmobilien-Investments spezialisierten IMMAC group, kommt zu dem Ergebnis:

„Die Nachfrage nach vollstationärer Pflege wächst stärker als das Angebot.“

Eine wesentliche Ursache hierfür sei u.a. „eine zu geringe Bautätigkeit“. Bis 2060 würden in Deutschland jährlich über 5.800 Pflegeheimplätze zusätzlich benötigt werden. Dies entspreche bei einer angenommenen durchschnittlichen Größe von 80 Plätzen pro Heim jährlich ca. 74 vollstationären Pflegeheimen, die zusätzlich neu errichtet werden müssten. 

IMMAC Research weist darauf hin, dass sich bis 2060 ein deutlich höherer Bedarf an vollstationären Pflegeplätzen einstellen könnte, wenn sich der Trend der steigenden Pflegequoten weiter fortsetzen sollte.

Mit welchen Kosten müssen Kapitalanleger beim Erwerb eines Pflegeapartments rechnen?

Je nach Lage und Größe kostet ein Pflegeapartment in der Regel zwischen 180.000 € und 300.000 €, zuzüglich der typischen Nebenkosten für einen Immobilienkauf wie u.a. Grunderwerbssteuer (variiert je nach Bundesland) und Notargebühren (rund 2,5 % bezogen auf den Kaufpreis). 

Gut zu wissen: Eine Maklercourtage fällt bei dem Erwerb eines Pflegeapartments über ZinsHafen für den Käufer nicht an, denn ZinsHafen finanziert sich über Provisionen, die im Erfolgsfall von den jeweiligen Verkäufern getragen werden.

Was sind Vorteile der Geldanlage in Pflegeimmobilien?

• Pachtverträge. Pflegeimmobilien sind in der Regel langfristig an einen Betreiber verpachtet. Keine Seltenheit sind Pachtvertragslaufzeiten von über 20 Jahren. Auch wenn ein einzelnes Pflegeapartment nicht belegt ist, ist der Betreiber im Zeitraum des Pachtvertrags in der Regel dazu verpflichtet, Miete zu entrichten. Die Mietzahlungen erfolgen monatlich in der Regel.
• Belegung. Ein professioneller Betreiber kümmert sich um die Belegung der Pflegeapartments im Zeitraum des Pachtvertrags. Sie müssen sich nicht um die Belegung ihrer Wohneinheit kümmern - so komfortabel kann Geldanlage sein.
• Konjunktur. Bereits heute kann der Bedarf nach altersgerechtem Wohnraum vielerorts kaum mehr gedeckt werden. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigt laut diversen Prognosen. Ursächlich hierfür ist die demographische Entwicklung in Deutschland. Pflegeimmobilien gelten aufgrund dessen als vergleichsweise wenig konjunkturabhängig.
• Inflationsschutz: In den Mietverträgen von Pflegeimmobilien sind regelmäßig indexierte Mieten vorgesehen. Dabei wird die Miete in der Regel nicht vollständig, aber um 50 bis 80 Prozent an die Inflationsrate angepasst. Dies bietet Schutz vor Inflation.
• Steuern. Ob und wann Sie Ihre Wohneinheit in einer Pflegeimmobilie verkaufen, entscheiden allein Sie. Es macht jedoch unter Umständen Sinn, eine Pflegeimmobilie 10 Jahre Lang im Bestand zu halten, denn: Nach 10 Jahren ist der Verkauf eines Pflegeapartments in einer Pflegeimmobilie in der Regel steuerfrei.
• Grundbuch. Für jedes Pflegeapartment wird ein eigenes Grundbuchblatt gebildet - das Eigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz, dem sog. WEG, grundbuchlich abgesichert.
• Staatliche Förderung: Die Bundesregierung fördert energieeffiziente Neubauten. Für viele Pflegeimmobilien können attraktive Darlehen und (Tigungs-)Zuschüsse der KfW genutzt werden.
  

Was sind Nachteile von Pflegeimmobilien? Und: Über welche Risiken müssen sich Kapitalanleger beim Kauf einer Pflegeimmobilie bewusst sein?

• Betreiber. Im Falle einer Insolvenz des Betreibers sind Mietausfälle möglich. Bei der Auswahl einer passenden Pflegeimmobilie sollte daher darauf geachtet werden, dass der Betreiber bspw. Erfahrung vorweist und bereits an anderen Standorten Pflegeeinrichtungen managt.
• Drittverwendung. In der Regel sind hohe Investitionen notwendig, um eine Pflegeimmobilie für eine andere Nutzungsform, z.B. Hotel, umzubauen. Daher sollten Standorte in Regionen mit möglichst kalkulierbarer Nachfrage nach Pflegeplätzen und geringem Angebot bereits bestehender Pflegeeinrichtungen gewählt werden.
• Wertentwicklung. Pflegeimmobilien nutzen sich stark ab. Dies kann sich negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Während der Mietvertragslaufzeit liegt es jedoch im Verantwortungsbereich des Betreibers "Schönheitsreperaturen" im Inneren einer Pflegeimmobilie vorzunehmen; die Eigentümergemeinschaft ist üblicherweise im Zeitraum der Mietvertragslaufzeit lediglich für "Dach und Fach" zuständig.
• Rechtliches. Pflegeeinrichtungen sind stark reguliert; geltende Richtlinien ändern sich häufig, was u.U. Umbaumaßnahmen usw. erforderlich machen kann. Um rechtliche Risiken zu verringern, sollten bspw. nur Pflegeimmobilien mit einem hohen Anteil an Einzelzimmern - am Besten 100 Prozent - gewählt werden.
• Standort. Das Umfeld einer Pflegeimmobilie kann sich verändern, was sich negativ u.a. auf die Auslastung und Wertentwicklung einer Pflegeimmobilie auswirken kann und das Insolvenzrisiko des Betreibers erhöht. Die Standortwahl ist auch bei Pflegeimmobilien ein entscheidender Faktor der langfristigen Wertentwicklung der Kapitalanlage.
• Zinsen. Es macht oftmals Sinn, eine Pflegeimmobilie mithilfe eines Kredites zu finanzieren. Wird eine Pflegeimmobilie mithilfe eines Kredits finanziert, besteht jedoch das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird.
• Nebenkosten. In der Regel wird eine Prognose hinsichtlich der Bruttorendite in Exposés ausgewiesen, d.h. die Erträge vor Steuern, Kaufnebenkosten, ungeplanten Instandhaltungsausgaben, etc. Die tatsächliche Mietrendite kann geringer oder gänzlich ausfallen. Eine Provision fällt über ZinsHafen für Käufer übrigens nicht an!

Bitte berücksichtigen Sie, dass die dargelegten Risiken exemplarisch und nicht abschließend sind. Es gibt eine Vielzahl von weiteren Risiken, etwa auch objektbezogene Risiken, z.B. bei Lage einer Pflegeimmobilie in einem Hochwassergebiet.

Was sind mögliche Auswahlkriterien für Pflegeimmobilien?

Verschiedene Faktoren sollten Kapitalanleger bei der Auswahl von Pflegeimmobilien berücksichtigen. Mögliche Auswahlkriterien haben wir zusammengefasst (Auswahl):

• Standort. Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg einer Pflegeeinrichtung ist, dass ein lokaler Bedarf nach Pflegeplätzen besteht. Kapitalanleger sollten unbedingt prüfen, ob Bedarfsanalysen vorliegen, die Sie anfordern und prüfen sollten. Eine Lage innerhalb einer Metropolregion sowie eine gute Infrastruktur sind Pluspunkte.
• ‍Betreiber. Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien. Die Erfahrung und die Bonität des Betreibers sind wichtige Auswahlkriterien. Betreiber sollten zudem mehrere Pflegeeinrichtungen an verschiedenen Standorten betreiben.
• ‍Bauträger. Viele Pflegeimmobilien werden bereits vor Fertigstellung verkauft. Kapitalanleger sollten daher darauf achten, dass der Bauträger erfahren ist und Referenzen vorweisen kann.
• ‍Gebäudequalität. Kapitalanleger sollten Pflegeobjekte erwerben, die einen hohen Modernisierungsgrad haben. Ebenfalls interessant sind Pflegeimmobilien, die einen Energiestandard erfüllen. Dies bietet die Chance auf zusätzliche Finanzierungsvorteile mittels KFW-Förderung. Außerdem sollte die Einzelzimmerquote hoch sein und am besten 100 Prozent betragen.
• ‍Indexierung. Die Mieten sollten laut Pachtvertrag der Inflationsrate angepasst sein - üblich ist eine Anpassung von ca. 50 bis 80 Prozent.

Corona-Krise: Steigt das Risiko von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Pflegeimmobilien beweisen in der gegenwärtigen Corona-Pandemie ihre Krisenresistenz. Die bereits zuvor hohe Nachfrage von Investoren steigt weiter. Zu diesem Ergebnis kommt der Rat der Immobilienweisen in seinem Herbstgutachten 2020.

Laut einer aktuellen Analyse des globalen Immobilienspezialisten CBRE stieg das Investitionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im 2020 signifikant. Das Investitionsvolumen lag demnach mit 3,38 Mrd. Euro rund 61 Prozent über dem im Vorjahr ermittelten Betrag. Dieses Ergebnis sei insbesondere auf das vierte Quartal 2020 zurückzuführen. Im Schlussquartal betrug das Transaktionsvolumen demnach 1,4 Mrd. Euro.

Neben der demographischen Entwicklung in Deutschland hat die Corona-Pandemie die Systemrelevanz von Pflegeimmobilien bestätigt und so das Investoreninteresse weiter verstärkt, resümiert die internationale Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in ihrem Pflegeheim-Report.

Pflegestatistik: Bestätigen sich die Wachstumsprognosen empirisch?

Im Dezember 2020 hat das Statistische Bundesamt seine Pflegestatistik 2019 veröffentlicht. Demnach gibt es in Deutschland:

• 15.400 Pflegeheime
• 14.700 ambulante Pflegedienste
• 4,1 Mio. Pflegebedürftige

Die alle zwei Jahre erscheinende Pflegestatistik bestätigt die Prognosen. Sowohl der Markt für Pflege im Allgemeinen als auch der Markt für stationäre Pflege im Speziellen sind in Deutschland Wachstumsmärkte. Durch die demographische Entwicklung und gesellschaftliche Veränderungen steigt die Nachfrage.