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Risiken der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien 2022

Risiken der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien 2022

Die Investition in Pflegeimmobilien kann grundsätzlich eine solide Basis sein, allerdings gibt es auch Risiken, die Kapitalanleger beachten sollten.

Risiken Pflegeimmobilien
Risiken Pflegeimmobilien

Themen in diesem Artikel

Immobilien als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge und Ihrer Vermögenssituation. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis, die durch folgende Faktoren begründet wird:

  • Anspruch auf Ihr Immobilienvermögen wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert.
  • Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken unterlegen,
  • wie z.B. bei Aktieninvestitionen / Optionsscheine o.ä.
  • Die Grund- und Bodenwerte sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf den Werterhalt
  • von Immobilien ausgewirkt.
  • Durch den Erwerb können sich interessante Steuervorteile ergeben, die Sie mit einem Steuerberater näher betrachten sollten.

Chancen und Risiken

Wie jede Anlageform ist die Investition in Immobilien sowohl mit Chancen als auch mit Risiken verbunden. Die nachfolgenden Ausführungen geben einen stark komprimierten allgemeinen Überblick über die Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs, ersetzen jedoch nicht die eigenständige Prüfung durch den Käufer. Diesem wird die Einholung einer fachkundigen Beratung empfohlen.

Wertentwicklung/Rendite

Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger risikobehaftet sowie krisensicherer als z.B. Investitionen in Aktien. Wertsteigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertminderungen möglich. Langfristig kann der Immobilienmarkt teilweise erheblichen Schwankungen unterliegen. Allgemeine Faktoren für die Wertfindung sind u.a. Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkäuflichkeit sowie die wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.

Für die Wiederverkäuflichkeit ist zu bewerten, dass ein neu zu errichtendes Gebäude regelmäßig dem aktuellen Stand der Technik entspricht und damit kurz- und mittelfristig mit keinen meist recht teuren Sanierungsmaßnahmen gerechnet werden muss. Dennoch sind zusätzliche Kosten für z.B. notwendige Reparaturen oder bauliche Veränderungen nicht auszuschließen.

Die Rentabilität von Pflegeimmobilien ist nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird ebenfalls bestimmt von der demographischen Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Bedarf an barrierefreien Eigentumswohnungen dürfte demnach in Zukunft vielerorts eher steigen.

Bonitätsrisiko

Wie bei jedem Vertragsabschluss spielen auch bei der Investition in Immobilien u.a. die Seriosität und Liquidität der Vertragspartner eine wesentliche Rolle. Hinsichtlich Pflegeimmobilien, insb.Neubau Pflegeimmobilien, ist insbesondere die Verkäuferin zu durchleuchten.

Bei jedem Unternehmen können Bonitätsschwierigkeiten auftreten. Diese sind nicht immer vorher absehbar und können sowohl vorübergehend als auch dauerhaft bestehen. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen, sind die Käufer bei Neubau-Pflegeimmobilien grundsätzlich durch die vereinbarte Art der Kaufpreiszahlung in sieben Raten nach den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) so abgesichert, dass bereits mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate der lastenfreie Eigentumserwerb im Grundbuch durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung abgesichert ist. Im Falle eines finanziellen Ausfalles des Verkäufers/Bauträgers geht der Käufer dann lediglich seiner Mängelrechte verlustig, soweit nicht Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmen werthaltig abgetreten werden.

Weiterhin wird aufgrund der vorstehenden Art der Kaufpreiszahlung gewährleistet, dass der Käufer Zahlungen jeweils nur für bereits erbrachte Bauleistungen vorzunehmen hat. Zwar entspricht letztlich der jeweils geleistete Kaufpreisanteil in der Regel nicht genau dem Wert der bisher erbrachten Bauleistungen, jedoch wird der Käufer durch dieses Vorgehen insoweit geschützt, als dass dieser nicht mit seiner gesamten Zahlungsverpflichtung in – stets mit einem gewissen Risiko verbundenen – Vorleistung treten muss. Vielmehr geht der jeweilige Verkäufer/Bauträger in Vorleistung. Auch wird regelmäßig ein Einbehalt von 5 % des Kaufpreises als Sicherheit bei der ersten Kaufpreisrate vorgenommen. Bei einer dauerhaften Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers/Bauträgers im Laufe der Bauarbeiten entstehen zum Teil nicht unerhebliche Schadensersatzansprüche des Käufers, welche jedoch mit ggf. offenen Kaufpreiszahlungsverpflichtungen verrechnet werden können. Je nach Baufortschritt und Umfang an bereits geleisteten Kaufpreiszahlungen, ist wohlüberlegt abzuwägen, ob der Eigentumserwerb des (nicht fertiggestellten) Kaufgegenstandes oder ein Rücktritt vom Vertrag, sofern rechtlich möglich, angestrebt werden soll. Sofern der Eigentumserwerb durchgesetzt werden soll und auch erzielt wird, sehen sich die Käufer meist der großen Aufgabe ausgesetzt, dass diese das Bauwerk durch Beauftragung von Drittunternehmen eigenverantwortlich fertigstellen lassen müssen. Eine enge Zusammenarbeit aller Käufer ist hier unerlässlich. Überdies wird in solchen Fällen regelmäßig die Hinzuziehung eines Rechtsbeistandes erforderlich. Insbesondere im Falle einer angemeldeten Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers ist es schließlich wahrscheinlich, dass die Käufer auf einem Großteil der entstandenen Kosten sitzen bleiben.

Weiterhin hat sich der Käufer aufgrund von etwaigen zeitlichen Verzögerungen in der Fertigstellung des Bauwerks auf eine höhere Zins- und Tilgungslast gegenüber seiner finanzierenden Bank einzustellen. Solch zeitliche Verzögerungen müssen nicht zwingend auf verschuldeten Vertragsverletzungen o.ä. beruhen, sondern können ebenfalls durch höhere Gewalt verursacht werden (vgl. z.B. die aktuelle Pandemielage). In letzterem Fall wird der Käufer regelmäßig keinen Anspruch auf Schadensersatz haben.

Baumangelrisiko

Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit einer Immobilie in der Regel nicht ein. Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Baumängel kommen regelmäßig in größerem oder kleinerem Umfang vor, müssen zeitnah erkannt und beseitigt werden. Der Verkäufer setzt alles daran, bei Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel zu erkennen und beseitigen zu lassen, sodass der Käufer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung erhält. Später auftretende Mängel werden während der Gewährleistungsphase durch den Verkäufer/Bauträger beseitigt. Dies setzt jedoch voraus, dass Einigkeit über das Vorliegen eines Mangels besteht sowie dass der Verkäufer/Bauträger zahlungsfähig ist (siehe „Bonitätsrisiko“). Ist nur eine der beiden vorgenannten Voraussetzungen nicht gegeben, so wird auch hier regelmäßig die Hinzuziehung eines Rechtsbeistandes sowie überdies eines Sachverständigen erforderlich. Die entsprechenden Kosten sind von dem Käufer vorab zu tragen und müssen im Nachgang meist gerichtlich eingefordert werden.

Zwar tritt der Verkäufer im Rahmen des Kaufvertrages sicherungshalber seine wiederum gegenüber den am Bau beteiligten Unternehmen bestehenden Mängelansprüche ab, jedoch setzt die Mangelbeseitigung des jeweiligen Unternehmens ebenfalls voraus, dass Einigkeit über das Vorliegen eines Mangels besteht sowie dass das jeweilige Unternehmen zahlungsfähig ist.

Sollten nach dem Ende der Gewährleistungsphase noch Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil mitwirken. Eine Überprüfung des Objektzustandes durch einen fachkundigen Dritten vor Ablauf der Gewährleistungsphase ist daher ratsam.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Käufer wird als Eigentümer einer oder mehrerer Wohneigentumseinheiten Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum allein rechtsfähig ist und durch den WEG-Verwalter vertreten wird. Dieser Verwalter ist auch für die umfassende Verwaltung des Objekts zuständig.

Wie bei jeder Gemeinschaft ist auch die Zugehörigkeit zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Vor- und Nachteilen verbunden. Zahlungspflichten sind regelmäßig nur anteilig entsprechend des jeweiligen Miteigentumsanteils zu tragen. Sollte jedoch ein Eigentümer zahlungsunfähig werden, müssen die übrigen Eigentümer dessen Kosten mittragen. Zu beachten ist, dass die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung regelmäßig durch Mehrheitsbeschluss ent- scheiden, soweit nichts Abweichendes vereinbart ist und folglich ein Eigentümer schlicht überstimmt werden kann. Gegen einen unliebsam gefassten Beschluss kann allein gerichtlich vorgegangen werden, sofern dieser in formeller oder materieller Hinsicht rechtlich zu beanstanden ist. Im Übrigen ist der überstimmte Eigentümer an den Beschluss gebunden. Dieses Mehrheitsprinzip kann für den individuellen Käufer je nach konkreter Angelegenheit sowohl positiv als auch negativ sein.

Grundsätzliche Risiken bei Immobilienobjekten im Überblick

  • Bei teil- o. fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Insbesondere bei Zinsfestschreibungen für den Kredit zur Teil- o. Fremdfinanzierung des Investitionsobjektes, besteht das Risiko, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor.
  • Beim Kauf einer Immobilie in den neuen Bundesländern können für Käufer Risiken aus der ungeklärten Rechtslage (z.B. strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne oder Altlasten auf dem Grundstück, etc.) ergeben.
  • Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmenausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Rücktritt des Mieters o.ä.)
  • Bereits vor Nutzung der Immobilieninvestition können sich in der Bauphase im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungs- kosten erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z. B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz der Gesellschaft führen.
  • Auch nach Erwerb der Immobilieninvestition kann sich eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung, sowie durch erst später entdeckte Altlasten ergeben.
  • Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder
    sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertrags- minderung zur Folge haben.
  • Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.B. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Vertragspartner/ Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
  • Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben.
  • Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben.#Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrück- lage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
  • Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig eine Instandhaltungsrücklage zu bilden (wird i.d.R. durch den Verwalter organisiert). Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken.
  • Infolge eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern, könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher ausfallen, als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken kann.
  • Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die Kalkulierte, kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben.
  • Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut, könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.

Vermietungsrisiko, insbesondere bei Insolvenz des Betreibers bei Pflegeimmobilien

Die Zahlung des vereinbarten Mietzinses durch den Betreiber/Mieter (bei Mietgarantien durch den Mietgaranten oder durch beide) kann aus Gründen einer eintretenden Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz oder aus sonstigen Gründen ausbleiben, sodass
der Mietvertrag unter Umständen durch die Käufer als Eigentümergemeinschaft gekündigt werden muss. Eine Folgevermietung kann ggf. nicht sofort oder – je nach Lage, Zustand, Größe des Objekts und Belegung der Pflegeimmobilie – zu einem erheblich niedrigeren Mietpreis und/oder weiteren ungünstigeren Vertragskonditionen erfolgen. Dies hat zur Folge, dass die Wirtschaftlichkeit der Immobilie unter Umständen stark beeinträchtigt wird. Zinsen, Nebenkosten, Steuern sowie eventuelle Sanierungs- kosten müssten dann weiterhin aufgebracht werden, obwohl die Immobilie (vorübergehend) keine oder niedrigere Erträge als ursprünglich geplant einbringt. Der Käufer/Investor sollte daher in der Lage sein, die Immobilienkosten auch ohne Mieteinnahmen bestreiten zu können. Es besteht das Risiko, dass sich sogar überhaupt kein Betreiber oder ein solcher erst nach erheblichen Neuinvestitionen (z.B. für Sanierung etc.) finden lässt. Hieraus können sich dann Zusatzbelastungen für die Käufer aus bestehender Finanzierung, Neukosten, Instandhaltung, Makler, Gutachter, Rechtsanwälten etc. ergeben. Eine ähnliche Situationkann auch nach offiziellem Ablauf des Betreibervertrages entstehen.

Gründe für die Insolvenz von Pflegeheimbetreibern

Misswirtschaft, Fachkräftemangel, erschwerte Pflegeauflagen seitens der Regierung, schlechte Pflege der Heimbewohner, Missstände in der Pflege, zu kleine oder zu große Heimgrößen/Bettenzahlen, punktuelle, temporäre Überdeckung an Pflegeplätzen etc.

Kriterien-gestützte Auswahl von Pflegeimmobilien kann Risiko reduzieren

Verschiedene Kriterien sollten Kapitalanleger bei der Auswahl von Pflegeimmobilien berücksichtigen.

  • Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg einer Pflegeeinrichtung ist, dass ein lokaler Bedarf nach Pflegeplätzen besteht. Kapitalanleger sollten unbedingt prüfen, ob Bedarfsanalysen vorliegen, die Sie anfordern und prüfen sollten. Eine Lage innerhalb einer Metropolregion sowie eine gute Infrastruktur sind Pluspunkte.
  • Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien. Die Erfahrung und die Bonität des Betreibers sind wichtige Auswahlkriterien. Betreiber sollten zudem mehrere Pflegeeinrichtungen an verschiedenen Standorten betreiben.
  • Viele Pflegeimmobilien werden bereits vor Fertigstellung verkauft. Kapitalanleger sollten daher darauf achten, dass der Bauträger erfahren ist und Referenzen vorweisen kann.
  • Kapitalanleger sollten Pflegeobjekte erwerben, die einen Energiestandard erfüllen (Chance auf zusätzliche Finanzierungsvorteile mittels KFW-Förderung) und eine hohe Einzelzimmerquote (am besten 100 Prozent) aufweisen.
  • Die Mieten sollten laut Pachtvertrag der Inflationsrate angepasst sein - üblich ist eine Anpassung von ca. 50 bis 80 Prozent.

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